Poate fi manipulata piata imobiliara?

Ca sa gasesti raspunsul corect, ar trebui sa fii o persoana neimplicata. Cine insa poate fi neimplicat, cand are in proprietate cel putin o locuinta sau isi doreste sa vanda sau sa cumpere un imobil? Asa ca, ne place, nu ne place, cu totii avem o problema imobiliara, daca nu actuala, macar de perspectiva.

Dupa 2008, anul inceperii recesiunii economice in Romania, multi romani au considerat ca boom-ul imobiliar, inceput in 2004, a fost, de fapt, o manipulare constanta. Fie ca vorbim de bancile care voiau sa dea cat mai multe credite, de agentii imobiliari care-si doreau cat mai multe tranzactii sau de evaluatorii care nu prea intelegeau de unde exista atata "disperare" in achizitii imobiliare, toata lumea "trudea" pentru trendul ascendent al pietei.

Priceputi sau nepriceputi, cu totii au creat fenomenul de "turma". Paradoxal, cand piata era sus, numarul tranzactiilor era foarte mare! Acum, cand piata e jos, volumul afacerilor imobiliare e foarte mic! Dar, oare, acesta nu este tot un fenomen de "turma"? Nu sunt aceiasi "actori" implicati in aceeasi piata? Nu sunt aceleasi imobile disponibile la tranzactionare?

Din acest punct de vedere, piata imobiliara seamana foarte mult cu bursa. In definitiv, atat bunurile mobile, cat si cele imobile "traiesc" in acelasi mediu economic.

Un lucru e clar: astazi, banii au alta valoare, capitalul disponibil pentru piata imobiliara s-a retras, in asteptarea unor vremuri mai bune. Bani exista, chiar in exces in banci si la oamenii bogati, dar nu se misca in piata reala.

Totusi, cei care au facut cele mai mari averi, atat pe piata de capital, cat si in imobiliare au lucrat intotdeauna impotriva "curentului"! Cumperi cand nimeni nu mai investeste, vinzi cand majoritatea refuza sa instraineze, in speranta unor castiguri si mai mari. Aceste sloganuri sunt cunoscute de majoritatea oamenilor de afaceri, dar se aplica extrem de rar in acest moment.

Cu totii vedem permanent statistici, analize, reportaje, comentarii si, eventual, recomandari. Acum avem si cativa indici imobiliari. Institutii ale statului (BNR, INS - Institutul National de Statistica si Camera Notarilor Publici), portaluri imobiliare de top (imopedia.ro sau imobiliare.ro), agentii imobiliare de renume (Colliers International) sau alte entitati care monitorizeaza aceasta piata au diverse estimari de pret.

Toti cei implicati lucreaza dupa aceleasi repere, de cele mai multe ori oficiale, accesibile prin diverse mijloace. Ce reprezinta indicii imobiliari in perceptia publicului? Un reper care masoara evolutia preturilor proprietatilor rezidentiale, pe diverse perioade de timp. Cei interesati, fie ca sunt investitori sau au activitate profesionala in domenii conexe, nu se pot baza cu adevarat pe aceste estimari periodice.

Piata imobiliara pare a fi in continuare ghidata de altceva. Din pacate, instinctul se pare ca a ramas cel mai important factor de decizie. Nevoia stringenta a unei proprietati, constrangerile financiare ale multor vanzatori, vanatoarea de oportunitati a cumparatorilor au fost criteriile determinante dupa care s-a actionat in ultimul timp.

In general, romanii isi doresc cat mai multe imobile, au un simt al proprietatii deosebit si urmaresc constant piata imobiliara, chiar daca nu mai sunt implicati activ. Emit pareri, au opinii si influenteaza direct sau indirect persoanele cu care au tangenta. Rar putem vorbi de formatori de opinie credibili, care pot fi tratati ca si potentiali manipulatori.

Interese exista in orice domenii de activitate. Oare, in imobiliare, exista o forta atat de puternica financiar sau in media care sa poata manipula piata intr-un fel sau altul? In definitiv, raportul intre cerere si oferta influenteaza directia unei piete. De ce sume de bani ar fi nevoie ca sa putem vorbi de o schimbare a trendului in urma unor investitii imobiliare masive? Nimeni nu a demonstrat pana acum ca stie raspunsul!

Totusi, cand vezi ca bancile considera imobiliarele cel mai riscant segment de creditare, te gandesti ca ceva nu e in regula. Cand vezi ca mii de asa-zise agentii imobiliare s-au inchis te intrebi de ce? Cand observi ca activele imobiliare au o valoare cu cateva zeci de procente mai mica, urmaresti si mai atent ce se intampla pe acest segment de activitate. Cu totii vrem sa intelegem de ce? Dar perceptia este de multe ori influentata de cifre care nu corespund intotdeuna realitatii.

Psihilogic vorbind, daca primesti permanent mesaje de un anumit fel, poti fi influentat intr-un anumit sens, pozitiv sau negativ. Asta inseamna manipulare! Cand piata imobiliara a crescut, intre 2004 si 2008, toata lumea s-a repezit sa cumpere. Cine s-a mai gandit daca preturile din momentul respectiv reflectau valoarea reala a imobilelor din Romania? Foarte putini! Acum, cand piata e la pamant, la nivel individual sau colectiv, premeditat sau nu, suntem condusi din nou spre o alta concluzie, generata de acelasi fenomen de "turma".

Indicii imobiliari existenti se bazeaza pe o istorie imobiliara mult prea scurta pentru a fi relevanti. La elaborarea lor nu s-a tinut cont de diferentierea pe orase, in functie de zone (locatie), de tipul de constructie (vila sau bloc), de anul realizarii imobilului (construit inainte de 1977, intre 1978 si 1990 sau dupa aceasta perioada) etc. Despre detalii nu mai vorbim: suprafata, grad de finisare, etaj, facilitati, infrastructura imobiliara a zonei etc. Asadar, indicii imobiliari ne ajuta sau ne manipuleaza perceptia despre piata imobiliara?

Dragos Dragoteanu, presedinte Euroest

OnePlus Pad Go, tableta de buget cu specificații excelente. La ce preț este oferită

OnePlus a introdus pe piață o nouă tabletă, OnePlus Pad Go, o versiune mai accesibilă a modelului OnePlus Pad. Cu un preț de pornire de aproximativ 230 EUR în Europa, tableta promite să...

Microsoft vrea să introducă reclame în Windows 11. Cum pot fi dezactivate

Microsoft vrea să introducă reclame în meniul de Start al Windows 11, conform informațiilor oferit de utilizatorii beta din Statele Unite. Experimentul se aliniază practicii companiei de a...