Ziare.com

Prima Casa, intrebari fara raspuns

de Lucian Hainarosie
Duminica, 21 Iunie 2009, ora 23:46

   

Prima Casa, intrebari fara raspuns
Declarativ, programul "Prima Casa" va scoate Romania din criza, asta pentru ca va antrena sectorul constructiilor si pe cel imobiliar, motoarele cresterii economice din ultimii ani, dar va ajuta si la relansarea creditarii, potrivit oficialialor guvernamentali.

Calculele celor din Ministerul Finantelor arata cam asa:

* In cadrul programului "Prima Casa", dobanda Euribor la 3 luni + marja de risc a bancilor de 4% + costul fondului de Garantare nu trece de 5,7%. La un credit de 50.000 de euro, pe 25 de ani, suma tuturor dobanzilor si comisioanelor se ridica la 41.718 euro.
* In momentul de fata, creditele ipotecare se pot accesa la dobanzi cuprinse intre 9 si 10,5%. Costul tuturor dobanzilor si comisioanelor pentru un credit similar luat in conditiile actuale este de 81.990 euro
* Diferenta intre costurile totale in cazul celor doua tipuri de creditare reprezinta un avantaj pentru clientul de pana la 49%, in functie de banca creditoare.


Sa economisesti peste 40.000 de euro este cu adevarat un avantaj, dar in spatele acestui program se ascund cateva probleme ramase nelamurite de oficialii guvernamentali.

In primul rand, prin acest program, Guvernul "mobilizeaza capitalul bancilor". Ministerul Finantelor si statul nu platesc niciun leu, doar "garanteaza expres, neconditionat si irevocabil" ca va plati bancii "in integralitate" costurile creditelor accesate in cadrul programului in caz de neplata.

Guvernul nu are constituit un fond special pentru "Prima Casa", miliardul de euro existand doar pe hartie in cadrul acestui program, in realitate el fiind alocat pentru alte cheltuieli.


Cu ce fond locativ ramane statul?

Dupa calculele ministrului de Finante, pentru acest program nici nu trebuie bani, in conditiile in care rata de neplata la creditele ipotecare si imobiliare a fost anul trecut de 0,18%. Chiar si in cazul cresterii de peste 20 de ori a numarului de clienti care intra in imposibilitate de plata, efortul financiar al statului s-ar ridica la cel mult 40 de milioane de euro, cel putin asa sustine Gheorghe Pogea.

In cazul in care 4% din clientii prinsi in programul "Prima Casa" ar fi executati din cauza ca nu isi mai pot plati ratele, Pogea sustine ca statul ar ramane cu un fond locativ de cateva sute de locuinte.

Fals, statul ramane doar cu banii dati. Prin lege, casele executate constituie creante la buget si trebuie valorificate prin vanzare. Pentru ca statul sa ramana cu aceste case, ele ar trebui sa fie cumparate de autoritatile locale, lucru imposibil in contextul legislativ actual. De ce? Pentru ca ANAF nu poate vinde locuintele decat in urma unei licitatii, la pretul cel mai mare, iar autoritatile locale nu pot cumpara decat la pretul cel mai mic, in urma organizarii de licitatii proprii.

Fiind vorba de licitatii distincte, pentru ca o locuinta executata in cadrul programului "Prima Casa" sa poata trece de la ANAF in administrarea unei autoritati publice locale este nevoie de cel putin un intermediar, iar asta poate insemna o cheltuiala in plus din bani publici.

Potrivit minsitrului de Finante, daca dupa 20 de ani de plata, proprietarul intra in imposibilitate de plata, statul plateste bancii diferenta pe care nu a mai putut sa o achite proprietarul. In 90 de zile ANAF de la data intrarii in imposibilitate de plata, ANAF scoate locuinta la licitatie, o valorifica, statul isi opreste banii dati bancilor, iar diferenta o da inapoi proprietarului.

Ministrul de resort nu a spus niciodata ce se intampla daca clientul nu mai poate sau nu mai vrea sa plateasca ratele dupa un an, dar putem presupune. Achita bancii soldul ramas plus un comison de rambursare anticipata de 3-4% (eliminarea sau modificarea lui nu este specificata in normele programului, deci consideram ca ramane cel aplicat in prezent de toate bancile); scoate la licitatie locuinta unde poate obtine pe ea un pret cu pana la 25-50% mai mic daca nu se vinde la prima sau a doua licitatie si apoi returneaza ratele platite de rau-platnic (probabil si avansul de 5). Nici nu mai are rost sa calculam cu cat ramane statul in urma acesti afaceri.


De la ce banca pot lua credit?

La un cost mediu pe locuinta de 50.000 de euro, plafonul de garantare acopera doar achizitia unui numar de 20.000 de locuinte, care vor fi repartizate pe banci. Potrivit ministrului de Finante, existe deja o banca comerciala care si-a manifestat interesul pentru o cota de 250 de milioane de euro, ceea ce inseamna ca restul de 30 de banci (80% dintre institutiile de profil de pe piata autohtona vor sa intre in program) vor imparti intre ele diferenta pana la un miliard.

Impartirea se va face cel mai probabil in functie de cota de piata detiuta pe segmentul creditelor imobiliare, ceea ce inseamna ca va mai exista o banca cu o cota de garantare din partea statului pentru imprumuturi de 200 de milioane de euro, inca una cu 150 de milioane si alte doua sau trei cu cate 100 de milioane, iar restul de peste 20 vor avea alocata o cota de cel mult 10-15 milioane fiecare. Pe scurt, o banca mica va putea acorda in cadrul programului undeva la 250 de credite, ceea ce poate insemna in unele cazuri chiar un credit pe unitate o data la un an.

La un asemenea randament este greu de presupus ca vor ramane interesate de acest program prea multe banci mici, fiind posibil ca in definitiv doar 4 sau 5 banci mari sa mai acorde credite cu garantia statului.


Cine prinde rand la creditele garantate?

Daca in programul "Prima Casa" raman doar 4-5 institutii financiare, atunci nici conditiile de creditare nu vor diferi foarte mult de la o banca la alta. Cum toata lumea se va inghesui la aceleasi ghisee, bancherii vor decide cui acorda si cui nu credite in conditiile in care cu siguranta vor fi cu mult mai multe solicitari decat numarul creditelor care pot fi acordate.

In cadrul programului, la un grad de indatorare de 50%, o familie cu venituri de 2.500 de lei pe luna este eligibila pentru un credit de 50.000 de euro, bani cu care poti cumpara chiar si un apartament cu trei camere in unele localitati din tara. In prezent, pentru un credit similar este nevoie de un venit de 3.700 de familie. Dar o rata de 50% din venitul lunar este mai usor de suportat cand iti mai raman 1.850 de lei din salariu pentru celelalte cheltuieli, decat atunci cand trebuie sa te mai descurci doar cu 1.250 lei.

La inceputul lunii trecute, BCR, cea mai mare banca de pe piata locala, a anuntat restructurarea unui numar de 5.000 de credite imobiliare din cauza problemelor intampinate de clienti in plata ratelor lunare. Valoarea medie a acestor credite este de 40.000 de euro, semn ca cei mai expusi clienti la acest risc sunt tocmai cei cu venituri mici, care nu isi permit sa acceseze credite foarte mari.

In alta ordine de idei, daca vrei sa iti cumperi o locuinta de 80.000 de euro, nu te opreste nimeni, dar diferenta o pui din buzunar sau dintr-un credit suplimentar. Intre un client cu un venit lunar usor peste 2.600 de lei care cere 60.000 de euro la o dobanda de 5% si unul cu venituri de peste 4.000 de lei care cere doua credite, unul de 60.000 de euro cu 5% dobanda (prin programul "Prima Casa") si inca un credit de 20.000 de euro la o dobanda standard de 10%, oare pe cine ar prefera banca?


Cat ajuta piata imobiliara?

Desi 20.000 pare o cifra mare, in realitate ea este foarte mica daca o raportam la numarul tranzactiilor imobiliare care se efectueaza chiar si in aceasta perioada de criza, cand piata este inghetata. Potrivit directorului general al Uniunii Nationale a Notarilor din Romania (UNNPR), Nicolae Liviu Popa, in primele patru luni ale anului curent s-au inregistrat la nivel national un numar de peste 100.000 de tranzactii imobiliare, majoritatea cu locuinte. Altfel spus, daca excludem tranzactiile cu terenuri si birouri, intr-un an de criza se tranzactioneaza aproximativ 200.000 de locuinte, de zece ori mai mult decat poate sprijini financiar statul.

In aceste conditii, programul nu contribuie cu aproape nimic la urnirea din loc a pietei imobiliare, ci ajuta doar bancile care mai ruleaza niste bani.

La aceste cifre este absurd ca in program sa fie incluse si locuintele aflate in stadiu de proiect. Pentru locuintele care urmeaza sa se construiasca, "banca va da solicitantului o promisiune unilaterala de creditare daca indepliniti conditiile, Fondul de Garantare da si el o promisiune de garantare care este valabila 18 luni. De ce? Ca sa fortam constructorul sa termine mai repede locuintele. In momentul cand locuinta este finalizata si s-a facut procesul verbal de receptie, promisiunea unilaterala a bancii si promisiunea statului de garantare se transforma intr-un contract de creditare. Clientul primeste banii, ii plateste constructorului si intra in posesia apartamentului", a precizat Gheorghe Pogea in cadrul unei emisiuni televizate din urma cu cateva zile.

Aparent, nimic mai simplu, dar pentru a cumpara o locuinta off-plan ai nevoie sa dai un avans constructorului, care de regula este mult mai mare decat cel de 5% solicitat de banca. Diferenta pana la 20-25% din avansul pentru constructor trebuie sa-l dai din buzunarul propriu, deoarce banca nu iti da niciun ban daca nu are garantia statului, iar statul nu poate sa acorde o garantie de zeci de mii de euro pentru schita unei case.

Sa luam exemplul cel mai simplu: o persoana care vrea sa cumpere o locuinta intr-un ansamblu rezidential care tocmai s-a anuntat. Ce sanse are acesta sa obtina un credit? In ansamblul respectiv nu exista doar apartamentul pe care persoana noastra vrea sa-l cumpare, ci mai sunt alte cateva zeci sau chiar sute. Daca dezvoltatorul nu vinde in faza de off-plan 30-40% din apartamente, nici nu se gandeste sa se apuce sa construiasca in conditiile in care este criza si nimeni nu se hazardeaza sa cumpere o locuinta in aceasta perioada.

Sa presupunem ca se vor gasi suficienti doritori care sa obtina si promisiunea unilaterala a bancii ca vor primi creditul in momentul finalizarii. Creditele acestora raman blocate pentru o perioada de cel mult 18 luni, timp in care o persoana care vrea sa-si cumpere o locuinta finalizata prin acest program sa nu poata obtine un imprumut imobiliar daca banca si-a atins plafonul acordat de stat. Ce se intampla mai departe daca constructorul, din motive financiare, abandoneaza proiectul si nu mai ridica locuintele? Ce pot face dupa 18 luni cei care n-au prins un credit pentru o locuinta finalizata din cauza promisiunilor unilaterale de creditare pe care bancile le-au acordat pentru niste locuinte care nu exista?

20.000 de locuinte se regasesc in 40 de complexuri rezidentiale de dimensiuni medii, cate unul in fiecare judet al tarii. In aceste conditii este foarte usor sa blochezi proiectul Guvernului, chiar si fara sa iti propui expres acest lucru. Pe de alta parte, un om de afaceri ca Dinu Patriciu, care si-a intensificat investitiile in imobiliare in ultima perioada, sau orice alt afacerist cu putere financiara isi poate permite sa investeasca in cateva complexuri rezidentiale si sa antameze majoritatea celor 20.000 de credite.

Sursa: Ziare.com

Articol citit de 3469 ori

Urmareste Ziare.com pe

Urmareste stirile Ziare.com pe Facebook
14 comentarii
Ordoneaza comentariile:Standard |Calitate |Numar Voturi |Recente

Programul prima casa, ha, ha, ha!!!

Este derulat de catre guvernul Boc pentru a-i ajuta pe marii investitori imobiliari care au cumparat intr-o veselie cartiere intregi de vile si blocuri de apartament in anii trecuti pentru a le vinde la mina a doua pe cistiguri uriase. Si care din cauza crizei au ramas cu banii investiti in aceste afaceri dar mai ales nu s-au scos cistigul de cistig din vinzarea acestor locuinte. Si pentru a ajuta bancile, majoritate straine de a-si umple visteriile pe banii luati ca, dobinda. Dodinda care azi e mica dar miine poate fi mare, in Romania orice act normativ putindu-se schimba cu usurinta. Iar la un curs descendent al leului fata de euro, cei care se vor baga ca, prostii sa-si cumpere casele cu acest program vor deveni sclavi pe vecie, pina la gropa, amanetindu-si astfel si viitorul copiilor lor care le vor prelua ratele, casele fiind platite in realitate in generatii. Cum o dai cum o sucesti cumparatorii vor pierde dar de cistigat vor cistiga afaceristii imobiliari si bancile. Cine a facut investitii in afacerile imobiliare si cine sunt propietarii bancilor acestia sunt adevartii cistigatori ai acestui program asa ca, va las pe dumneavoastra sa-mi spuneti cum ..escu ii cheama pe cistigatori? Romanii neaosi din Romania in mod sigur nu si nici patagonezii. Daca Boc ar fi vrut cu adevarat sa ia o masura impotriva crizei, trebuia ca, porgramul prima casa sa se adreseze numai caselor construite din momentul derularii programului respectiv iar casele respective sa fie cumparate direct de la firma care le construieste si le finiseaza. Aceste case neputind fiind cumparate la gramada, cu zecile, sutele sau miile de bucati de catre firmele imobiliare care sa le vind mai departe eventualilor cumparatori. Iar finantarea imprumutului acordat cumparatorilor individuali sa se faca in lei si nu in euro iar BNR sa fie institutia care sa acorde aceste credite.

 

Intrebari

Principala intrebare este : Cine i-a determinat sa proiecteze aceasta rusine de care vor profita numai investitorii ( speculantii imobiliatori ) care au stocuri de locuinte nevandute din cauza preturilor pe care le pretind? de ce nu e lasata legea cererii si ofertei sa lucreze nefortat? De ce aceia multi care ar vrea sa isi cumpere o locuinta trebuie sa suporte cresterile de preturi ? Daca in SUA bancile au avut successe " marete" si au determinat criza, de ce statul roman , de presupus nu mai indemanatic decat acele banci, se vara in afaceri imobiliare?

Raspuns la intrebari...

Presedintele si Guvernatorul B.N.R. au iesit, după sedintă, din sediul guvernului:
- Traiane, zise Mugur Isărescu, ce zici, luăm ceva
- De la cine să mai luăm

o mare tzeapa

CE DRACU ,TOATA ROMANIA E TAMPITA ?DE UNDE DRACU SA PUNA O FAMILIE TANARA BANI SERIOSI,15 MILIOANE IN COND. IN CARE SE CASTIGA 12 -13 MIL.MEDIU?SI E RE -CE-SI-U-NE?

 

MINCIUNI

pe scurt, politicienii alesi fac ceea ce stiu ei mai bine: MINT

iar prima casa nu ajunge nici la degetul mic al CRIZEI. Eu sunt eligibil dar nu ma incumet inca. Nu am ajuns la maximul crizei. Mai astept.

 

Pretul casei!

Casele ar trebui construite pe banii statului la un pret de referinta maximal(corect). Apoi ar trebui vandute clientilor. Asa din banii incasati s-ar putea construi altele. Unde e investitia statului? In garantare? Praf in ochi!Iar problema la ,,Prima casa'' e pretul! 60000 de euro o casa in Romania? Pai pentru cei 0.2 % din populatie. Ca un salariat nu poate lua in veci! Astia au uitat tabla inmultirii. Majoritatea ar trebui sa plateasca vreo 50 de ani o amarata de casa! SMECHERI! Problema e PRETUL CASEI!

Ce program?

Programul asta este conceput,sa atraga fraierul la malai.Va inchipuiti,ca daca se va reduce valoarea imobiliara la realitatea economica si se va redresa preturile bazate pe venit,nu pe speculatie,citi bani vor pierde dragii nostri tovarasi?Pai nu e clar,ca marea majoritate a celor din politica,au investit (adica si-au asimilat proprietati pe gratis)masiv in domeniul imobiliar?Pai aia nu indica totul?Adica de ce se zbat sa readuca piata imobiliara inapoi la speculatie?Si cine o sa cistige?Cetateanul de rind?Ce o sa cistige cetateanul de rind?Un loc de munca la lopata si niste preturi umflate la imobile,impozite marite la imobiliare,preturi marite la materiale de constructii de import,preturi exagerate la cumpararea unui imobil si resturile le cunoasteti,ca toate se trag in lant una dupa alta.Ca sa atragi clienti sau investitori,trebuie sa ai si piata si preturi accesibile.Aceste programe sint menite sa mai dea un TUN cetateanului de rind,nestiutor de economie.Acest program este asa cum zic altii,o TZEAPA made in RO.

 

calculele prezentate

de dl pogea si reproduse ad-literam sunt gresite, ele pornind de la premisa ca euribor va ramane constanta pe durata creditului, in speta la valoarea actuala. orice om poate vedea cautand pe internet ca in momentul de fata euribor 3m este la un minim istoric, de 1.2%, maximul inregistrandu-se nu cu mult timp in urma, pe vremea cand economiile romaneasca si mondiala duduiau: in jur de 4.5%. cu alte cuvinte in momentul iesirii din criza, cei care vor lua credite prin programul "prima casa" se vor trezi ca au de platit dobanzi de 9-10% la creditele in euro. deci, unde e avntajul? e interesant ca nici promotorul programului si nici presa nu mentioneaza nimic despre aceasta posibilitate cu sanse foarte mare de realizare - chiar certitudine as zice eu. o tacere extrem de suspecta care miroase a ceva foarte urat.

 

Incercare de salvare a mogulilor

Scopul acestui program nu este de a ajuta populatia ci de a ajuta speculantii imobiliari sa iasa din acest blocaj cu cat mai putine pierderi. Sa nu uitam ca o mare parte din parlamentari si clientela politica a partidelor sunt prinsi in capcana imobiliara. Restul e praf in ochii prostilor !!!

 

Prima casa ? Nu ! primul cavou !

Daca situatia economica din Rominia ar fi satisfacatoare,daca rominii nu ar fi nevoiti sa plece in lume pentru o viata cit de cit decenta,daca sistemul capitalist "SALBATEC" practicat in Rominia ar fi abandonat,daca am avea o industrie cit de cit asemanatoare cu cea de pe timpul lui Ceasca,daca cei ce au creat criza nu ar avea drept scop sa saraceasca pe cei deja saraci ........Prea mult "DACA" !

Pe ce se bazeaza rominul care astazi are un serviciu de 2500 lei ,dar care miine poate sa-l piarda independent de capacitatile lui s-au cele ale angajatorului ?

Riscul este PALPABIL si nu merita comentarii ! Americanii au incitat populatia sa cumpere ,acordindu-le facilitati de creditare ,dar in acelasi timp industria lua calea CHINEI si INDIEI ,serviciile devenind din ce in ce mai rare,mai prost platite . In cinci ani in USA ,28% dintre angajatii permanenti au fost transformati in "CONTRACTUALI",pierzind din start avantajele si siguranta relativa a unui venit cit de cit sigur.
Toate aceste transformari au dus la imposibilitatea de a plati ipotecile ( pentru ca de mincat trebuia sa manince,ei au renuntat la casele luate datorata facilitatilor bancare ).Si toate astea inainte de a incepe criza financiara ! Abandonarea a 1.2 milioane de locuinte in opt luni a dus la criza bancara,actiuni toxice,interventia statului ( de fapt tot banii amaritului din taxe,ceea ce a facut ca sa fie de doua ori "belit" ),a salvat pe bogatasi,pe cei ce au INCITAT LA CREDITE FACILE, ( ceea ce face astazi guvernul falimentar romin care incearca sa reintoarca banii speculantilor imobiliari ! ).
Daca Rominul tinar,visator,neexperimentat nu analizeaza toti factorii privind STABILITATEA FINANCIARA familiara,daca nu are un ban pus "a cote",riscul este IMENS si pierderile vor apasa crunt pe intreaga familie.

Riscul fiind foarte ridicat si avantajele doar ipotetice,concluzia este : ASTEPTATI PINA CIND CRIZA SE VA STABILIZA,PINA CIND ANGAJATORII DUMNEVOASTRA VOR INCEPE SA DE-A SEMNE DE BUNASTARE ,SI ATUNCI ANGAJATI-VA LA ASTFEL DE CHELTUELI PE TERMEN LUNG.

Daca nu procedati inteligent,va distrugeti viata si familia, iar a doua oara veti sufla si in yaurt ( bineinteles daca ve-ti mai avea a doua ocazie ! )

Astfel evitati ca prima casa sa nu devina si primul CAVOU !

 

moldovene,

daca as putea ti-as da mai multe plusuri!
Vroiam si eu sa scriu acelasi lucru, noroc ca te-am citit inainte de a posta.

Frectie la picior de lemn.

Prima casa ajuta investitorii imobiliari de genul Puiu Popoviciu.Daca se dorea sa se faca ceva pentru tara trebuia investit in infrastructura si agricultura(sisteme de irigatii in special).Peste cativa ani sistemele de irigatii scoteau banii inzecit.In vestitiile facute pentru ajutorarea sponsorilor politici nu ajuta tara.Nu vad ce tineri au sa beneficieze de "prima casa".

 

prima casa

In capitalism ban la ban trage . Cine vreti voi sa profite ???

 

alte abordari

Uitati-va , va rog, ce fac alte tari "capitaliste" pt a iesi din criza! In niciun caz nu fac gresala facuta de bancile americane de a se transforma in societati imobiliare. Iar la noi asteapta investitii spitalele, scolile, canalele de irigatii, soselele ...



Platforma pentru solutionarea online a litigiilor