Ziare.com

Cum se calculeaza TVA in cazul vanzarii de cladiri si terenuri

   

Cum se calculeaza TVA in cazul vanzarii de cladiri si terenuri
Operatiunile imobiliare constand in vanzari de cladiri si terenuri trebuie privite din doua perspective: operatiuni realizate de persoane impozabile din punct de vedere al TVA si operatiuni realizate de persoane fizice, potrivit specialistilor Agentiei Nationale de Administrare Fiscala (ANAF).

1. Operatiunile realizate de persoane impozabile pot fi scutite sau taxabile prin efectul legii sau prin optiune.

De la data aderarii Romaniei la UE, vanzarea de constructii si terenuri este scutita de TVA, cu exceptia vanzarilor de constructii noi si de terenuri construibile, conform prevederilor art. 141 alin. (2) lit. 1) din Codul fiscal.

Prin lege, se prevede ca o constructie este considerata noua in sens fiscal, de la data primei ocupari, care coincide cu data procesului verbal de receptie, pana la data de 31 decembrie a anului urmator.

In ce priveste incadrarea unui teren in categoria de teren construibil sau orice alt teren (agricol, forestier, livada, pasune, etc.), aceasta se refera la incadrarea acordata respectivului teren in momentul vanzarii prin fisa cadastrala ori prin certificatul de urbanism.

Prin urmare, orice persoana impozabila care vinde terenuri, altele decat cele construibile, sau cladiri, altele decat cele noi, poate aplica o scutire de TVA. Totusi, persoanele impozabile pot aplica prin optiune taxarea in cazul vanzarilor de terenuri, altele decat cele construibile si a constructiilor, altele decat cele noi, pentru care taxarea este obligatorie prin efectul legii, in conformitate cu prevederile art. 141 alin. (3) din Codul fiscal.

De obicei, se opteaza pentru taxarea vanzarilor de constructii si terenuri pentru a evita calculul ajustarilor de TVA si eventual a proratei de deducere.

Taxarea prin optiune trebuie insotita de depunerea unei notificari in acest sens la autoritatea fiscala competenta, in raza careia vanzatorul isi are domiciliul fiscal, informeaza specialistii ANAF.

2.Operatiuni imobiliare realizate de persoane fizice pot fi clasificate in trei categorii:

a) Operatiuni care nu intra in sfera de aplicare a TVA

Prima categorie de operatiuni pentru care persoana fizica nu devine persoana impozabila, si prin urmare operatiunea nu se cuprinde in sfera de aplicare a TVA, este vanzarea de constructii si de terenuri, daca persoanele fizice vand bunuri pe care le-au utilizat in scopuri personale.

Indiferent de valoarea cladirilor sau terenurilor care apartin persoanei fizice si nu au fost cumparate in vederea revanzarii, ci se poate demonstra ca au fost utilizate in scopuri personale (locuinte proprietate personala, case de vacanta, suprafete de terenuri mostenite sau aferente cladirilor), tranzactiile privind vanzarea acestora nu intra in sfera de aplicare a TVA.

A doua categorie de operatiuni pentru care persoana fizica nu devine persoana impozabila sunt operatiunile imobiliare realizate ocazional.

Conform prevederilor pct. 3 alin. (1 ) din Normele metodologice de aplicare a Titlului VI din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, aprobate prin HG nr. 44/2004, cu modificarile si completarile ulterioare, pentru alte operatiuni decat vanzarea de bunuri utilizate in scopuri personale, persoana fizica devine persoana impozabila daca activitatea desfasurata are caracter de continuitate.

Din punct de vedere fiscal, operatiunile au caracter de continuitate atunci cand nu pot fi considerate operatiuni ocazionale. Totusi, avand in vedere complexitatea operatiunilor imobiliare, trebuie analizat cu atentie contextul pentru a stabili cu certitudine daca operatiunea este sau nu ocazionala.

Trebuie avut in vedere ca, la pct. 66 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a Titlului VI din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, aprobate prin HG nr. 44/2004, cu modificarile si completarile ulterioare, se prevede ca activitatea economica se considera ca fiind inceputa din momentul in care o persoana intentioneaza sa efectueze o astfel de activitate, iar intentia persoanei trebuie apreciata in baza elementelor obiective ca, de exemplu, faptul ca aceasta incepe sa angajeze costuri si/sau sa faca investitii pregatitoare necesare pentru initierea unei activitati economice.

Daca, de exemplu, o persoana fizica construieste un bloc de locuinte sau de birouri, chiar daca va realiza vanzarea printr-o singura tranzactie, operatiunea nu va putea fi considerata ocazionala, chiar daca in anul respectiv nu va mai efectua alte operatiuni imobiliare, intrucat activitatea sa economica se considera a fi inceputa in momentul in care a angajat costuri pentru investitia respectiva, explica specialistii ANAF.

Daca insa o persoana fizica cumpara sau construieste o locuinta noua, dar din diverse motive o revinde si rezulta cu certitudine ca nu a realizat in anul respectiv, sau in anii precedenti, mai multe operatiuni imobiliare, atunci operatiunea poate fi considerata ocazionala.

Astfel, daca o familie construieste o casa noua, pe care ulterior o vinde fiindca nu corespunde cerintelor, operatiunea poate fi considerata ocazionala daca in anul curent si in anii precedenti persoana nu a mai realizat astfel de operatiuni "intamplatoare".

b) Operatiuni pentru care persoana fizica devine persoana impozabila, dar operatiunile sunt scutite de TVA conform art. 141 alin.(2) lit. f) din Codul fiscal.

In general, daca o persoana fizica realizeaza in cursul unui an calendaristic mai mult de o operatiune imobiliara constand in vanzari de terenuri si constructii, altele decat cele utilizate in scopuri personale care nu intra in sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata, devine persoana impozabila indiferent daca operatiunea este sau nu scutita de TVA conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

Totusi, daca operatiunile imobiliare constau numai in vanzari de constructii care nu indeplinesc conditiile prevazute de lege pentru a fi considerate noi si in vanzari de orice alte terenuri decat cele construibile, acestea sunt scutite de TVA si chiar daca persoana fizica devine, in principiu, persoana impozabila pentru aceste operatiuni, nu are obligatia inregistrarii in scopuri de TVA.

Persoanele fizice care cumpara in vederea revanzarii bunuri imobile devin persoane impozabile din perspectiva TVA, deoarece realizeaza fapte de comert, asa cum prevede si Codul Comercial.

De exemplu, daca persoana fizica realizeaza numai vanzari de case "vechi" si terenuri, altele decat cele construibile, desi devine persoana impozabila, operatiunile imobiliare sunt scutite conform art. 141 alin.(2) lit. f) din Codul fiscal.

Totusi, este important de mentionat ca, in aceasta situatie, este suficient sa realizeze o singura vanzare a unei constructii noi sau a unui teren construibil si deja, inainte de aceasta operatiune trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA, deoarece conform art. 152 din Codul fiscal in calculul plafonului de scutire pentru micile intreprinderi se includ si operatiunile imobiliare scutite.

c) Operatiuni pentru care persoana fizica devine persoana impozabila si operatiunile sunt taxabile

Problema persoanelor fizice care trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA se restrange la un sector foarte limitat si anume acela al vanzarilor de cladiri noi si de terenuri construibile, atunci cand aceste bunuri nu au fost utilizate in scopuri personale si in cazul in care operatiunile au caracter de continuitate.

Avand in vedere perioada foarte limitata de timp in care o cladire este considerata noua, rezulta cu certitudine ca numai cu totul intamplator este posibil ca persoana fizica sa vanda astfel de cladiri in alte scopuri decat cele comerciale.

Persoanele care realizeaza tranzactii imobiliare cu terenuri construibile si constructii noi, care au caracter de continuitate, asa cum s-a explicat mai sus, trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA in conditiile prevazute la art. 152 din Codul fiscal sau inainte de inceperea activitatii economice, conform prevederilor art. 153 din Codul fiscal, si sa indeplineasca toate obligatiile ce decurg din aceasta calitate, la fel ca alte persoane impozabile.

Intrucat persoana fizica devine persoana impozabila chiar si pentru vanzarile de bunuri imobile scutite conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal in circumstantele descrise la lit. b), rezulta ca este suficient sa realizeze o singura operatiune taxabila constand in vanzarea de cladiri noi sau terenuri construibile, inainte de aceasta operatiune avand obligatia sa se inregistreze in scopuri de TVA, deoarece conform act. 152 din Codul fiscal in calculul plafonului de scutire pentru micile intreprinderi se includ si operatiunile imobiliare scutite.

Daca persoana fizica se inregistreaza in scopuri de TVA, ea are toate drepturile si obligatiile ce decurg din legislatia referitoare la TVA, respectiv devenind persoana impozabila trebuie sa plateasca TVA la buget, dar are si dreptul sa deduca taxa aferenta cumpararilor de bunuri si servicii destinate activitatii sale economice.



Marti, 29 Iulie 2008, ora 17:25
Sursa: Ziare.com

Articol citit de 7273 ori

Urmareste Ziare.com pe

Urmareste stirile Ziare.com pe Facebook
 
1 comentariu
Ordoneaza comentariile:Standard|Calitate|Numar Voturi|Recente

cu cat corsetul este mai strans nu poti decat sa-l arunci sau pe sest sa-l mai slabesti

cu cat legea este mai imbarligata cu atat evaziunea va fi mai mare